《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒｜北京報(bào)道

今年樓市首個重磅政策——房地產(chǎn)融資“白名單”，已得到六大國有銀行的密集支持。

據(jù)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行6家國有商業(yè)大行最新披露的數(shù)據(jù)，對接的房地產(chǎn)融資“白名單”項(xiàng)目累計(jì)已超過8200個，多地多個項(xiàng)目貸款已經(jīng)敲定。

所謂“白名單”是業(yè)內(nèi)的一種俗稱。今年1月5日，住建部、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》 （以下簡稱《通知》），指導(dǎo)各地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡稱“協(xié)調(diào)機(jī)制”），根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)等情況篩選確定支持對象向金融機(jī)構(gòu)推送，經(jīng)評估后根據(jù)其實(shí)際情況滿足合理融資需求或予以其他支持。這一過程中，被推送的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單即為“白名單”。

今年春節(jié)前后，多地密集篩選推送了首批“白名單”，其中也包括一些“出險(xiǎn)”房企。房企代表一方面對“白名單”利好政策表示期待，另一方面也對流程中的銀企對接、融資審批等關(guān)鍵環(huán)節(jié)能否順利進(jìn)行表示憂慮。

此次六大行集中披露“白名單”融資進(jìn)展，令不少房企心中的石頭落了地。

從“白名單”密集出爐到國有銀行密集披露

《通知》發(fā)布后不到一個月，多地密集部署首批房地產(chǎn)融資“白名單”申報(bào)、評審工作。

1月底、2月初，廣西南寧市住建委向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”，名單中某項(xiàng)目已獲得相關(guān)銀行3.3億元開發(fā)貸款；重慶市公布當(dāng)?shù)氐谝慌康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”，共包括314個項(xiàng)目，融資需求約830億元，涉及22家金融機(jī)構(gòu)；陜西省西安市披露，已推送第一批54個項(xiàng)目名單，融資需求約179.84億元；山東省青島市通過房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，梳理出第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”84個，融資需求約250.2億元，涉及19家融資機(jī)構(gòu)；四川省成都市住建委宣布完成第一批名單審核，共包含208家項(xiàng)目企業(yè)、227個項(xiàng)目；湖北省住建廳披露，當(dāng)?shù)氐谝慌康禺a(chǎn)融資“白名單”經(jīng)過審核已推送至各金融機(jī)構(gòu)，涉及16個市州、221個房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資需求712億元……

當(dāng)時距離“建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”政策出臺還不到一個月，多個城市表示首批房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”正在申報(bào)、評審中。進(jìn)入“白名單”的房企在市場利好情緒中度過了龍年春節(jié)。

春節(jié)之后，一眾國有銀行密集披露“白名單”項(xiàng)目審批以及貸款發(fā)放情況。

據(jù)公開信息，工商銀行截至2月8日已對接2000余個地產(chǎn)項(xiàng)目，并率先在多個城市、多個項(xiàng)目落地貸款投放；中國銀行截至2月12日已推進(jìn)超過110個項(xiàng)目的審批工作，合計(jì)金額約550億元，其中已審批完成項(xiàng)目共75個，合計(jì)金額近400億元；建設(shè)銀行截至2月16日已對接地產(chǎn)項(xiàng)目2000多個，實(shí)現(xiàn)5個項(xiàng)目共計(jì)30億元的貸款投放，并有近百個已審批項(xiàng)目，待投放金額200多億元；農(nóng)業(yè)銀行累計(jì)對接協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目超過2700個，截至2月19日已審批完成首批清單內(nèi)貸款項(xiàng)目近百個，已審批貸款金額超400億元，并在多地實(shí)現(xiàn)首筆貸款投放；郵儲銀行積極對接協(xié)調(diào)機(jī)制推送主辦行項(xiàng)目，截至2月15日共覆蓋10個省份，融資金額57億元，并已在多地落地項(xiàng)目；交通銀行截至2月13日已獲取、對接清單項(xiàng)目1442個，并已對其中部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)貸款投放……

此外，多家股份制商業(yè)銀行亦公布了跟進(jìn)“白名單”項(xiàng)目的最新情況，包括民生銀行、廣發(fā)銀行、浙商銀行、光大銀行、中信銀行等。

房企急盼之下，兩部門多番部署

“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”出臺的背景之一，是上一年度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況出現(xiàn)一定幅度下降。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年（2022年）下降13.6%。其中，國內(nèi)貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；定金及預(yù)收款43202億元，下降11.9%；個人按揭貸款21489億元，下降9.1%。

房地產(chǎn)市場的“體感溫度”可想而知。因而，《通知》剛剛發(fā)布，一眾房企就將“白名單”視作重磅利好，并積極主動尋求申報(bào)。

一家曾經(jīng)歷過“爆雷”的房企公關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“政策剛剛出臺，我們公司的項(xiàng)目就緊急啟動申報(bào)‘白名單’工作”。

據(jù)其透露，過去一年中，該公司一直在債務(wù)重組、促進(jìn)銷售和尋求“保交樓”資金等方面進(jìn)行努力，這成為其彌補(bǔ)資金匱乏的主要方式，目前也取得一定進(jìn)展。但在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的情況下，融資困難已成為行業(yè)痛點(diǎn)。從該企業(yè)的財(cái)報(bào)信息上看，該公司賬上現(xiàn)金余額已難以完全覆蓋到期債務(wù)，如何順利融資進(jìn)行周轉(zhuǎn)成為當(dāng)務(wù)之急?！罢l家不缺錢呢?！鄙鲜龇科蠊P(guān)負(fù)責(zé)人說。

諸多企盼之下，兩部門也多次召開會議力推政策落地。

1月26日，住建部、國家金融監(jiān)管總局分別召開部署會議，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。住建部部長倪虹表示：“地級及以上城市人民政府要切實(shí)發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，把這一重要機(jī)制迅速建立和運(yùn)轉(zhuǎn)起來，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃，細(xì)化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。”

1月26日，國家金融監(jiān)管總局局長李云澤在會議上表示，要深入貫徹落實(shí)中央金融工作會議精神，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議還要求，各監(jiān)管局要積極參與協(xié)調(diào)機(jī)制，主動配合地方政府和住建部門，穩(wěn)妥有序開展相關(guān)工作，共同推動協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

如何避免房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

銀行集中披露“白名單”融資新進(jìn)展一定程度上提振了房地產(chǎn)行業(yè)的整體信心。有房企代表向記者透露，銀行對“白名單”的評審較為嚴(yán)格，“有的地方推進(jìn)較快，也有地方很慢”。

前述房企負(fù)責(zé)人亦表示：“按照流程，我們把名單報(bào)給住建部門，住建部門評審之后再交到銀行……最后是不是能批下來，不光要看當(dāng)?shù)刈〗ú块T評審，關(guān)鍵還要看金融機(jī)構(gòu)的研判。”

不少業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)解讀，這是出于對金融安全的考量。

事實(shí)上，《通知》中明確要求，協(xié)調(diào)機(jī)制對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。要加強(qiáng)貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資。

1月30日，國家金融監(jiān)管總局召開2024年工作會議時，也將“推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地”作為“積極穩(wěn)妥防控重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理，加大不良資產(chǎn)處置力度”任務(wù)項(xiàng)下的重要內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析表示，“白名單”政策目的是穩(wěn)樓市，一方面要確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得合理的融資支持，另一方面也要防范金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

王玉臣認(rèn)為，從金融安全的角度來看，“白名單”融資評審可以從以下幾個角度避免融資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是嚴(yán)格篩選客觀評估，必須確保進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目和企業(yè)完全符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和條件，應(yīng)對企業(yè)的歷史經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)狀況，以及項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、客觀的評估；二是加強(qiáng)監(jiān)督管理，避免違規(guī)放貸、違規(guī)轉(zhuǎn)移預(yù)售房款、貸款資金挪用；三是相關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)之間可以建立有效的信息共享機(jī)制，確保主管部門能夠準(zhǔn)確及時掌握相關(guān)融資進(jìn)展及具體使用情況，金融機(jī)構(gòu)能夠及時獲取企業(yè)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的最新進(jìn)展和財(cái)務(wù)狀況以進(jìn)行及時調(diào)整；四是建立信用評價(jià)機(jī)制，對于違法違規(guī)的企業(yè)和項(xiàng)目要嚴(yán)格執(zhí)法，對于遵紀(jì)守法的企業(yè)要鼓勵支持；五是強(qiáng)化房企的規(guī)則意識，督促其真實(shí)反饋財(cái)務(wù)狀況，合法合規(guī)使用信貸資金，幫助其努力改善現(xiàn)金流狀況，增強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的互信；六是相關(guān)住建部門和金融監(jiān)管部門應(yīng)動態(tài)監(jiān)測“白名單”融資的使用執(zhí)行情況，一旦出現(xiàn)問題應(yīng)及時調(diào)整，及時止損。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2024年第3、4期）