《中國經濟周刊》記者 宋杰 | 上海報道

近日，上海市普陀區(qū)人民法院召開涉民生案件審判典型案例新聞發(fā)布會，發(fā)布了該院2022年涉民生案件審判典型案例，通報了近期涉民生案件審判工作情況。其中一起典型案例，涉及房屋買賣因新增稅費爭議導致未網簽是否構成違約，受到廣泛關注。

（上海普陀法院召開涉民生案件審判典型案例發(fā)布會）

法院介紹，該案作為政策變化背景下的房屋買賣合同糾紛，具有一定代表性，其裁判結果兼顧了效率與公平，對于定金罰則的適用具有典型指導意義。

案件回放：網簽前樓市新政出臺，多了16萬稅費誰承擔？

2021年1月19日，賣售人黃某某（甲方，被告）與買受人馬某某（乙方，原告）以及案外人某房地產經紀有限公司（中介方）簽訂《房地產買賣合同》，約定乙方以轉讓價款1070萬元購買甲方所有的系爭房屋，雙方確認在2021年3月31日之前共同到房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)，并約定乙方需支付甲方定金50萬元，待簽署《上海市房地產買賣合同》示范文本后轉為部分房價款。

關于稅費的約定，甲方承諾該房地產100%系購買取得，原購入價不低于333萬元，在此前提下，雙方一致同意，本次交易涉及的交易稅費由乙方承擔；若因政策變更等原因導致稅費減少的，減少的稅費由甲方享受。

《交易信息留存表》約定買入年限滿二不滿五（房產距離上次買賣的時間滿兩年不滿5年），購房發(fā)票買進價333萬元，擬網簽總價850萬元。

《稅費估算清單》約定增值稅及其附加稅法定納稅義務人是出售方， 約定承擔方是買受方，適用稅率為（差額÷1. 05）x（ 5%+0. 3% ）， 應稅金額是260961元，加上個人所得稅為165076元，契稅為123807元，交易登記費80元，抵押登記費80元，稅費總計550004元，稅費計算時間為2021年1月18日。

同日（2021年1月19日），原告向被告支付定金50萬元。

經三方1月21日晚間10:04協(xié)商，相約1月25日進行網簽。 當日晚間10：18，中介方表示“上海出調控政策了，增值稅兩年變五年”，被告回復“我要交稅？趕緊網簽”。

2021年1月21日，上海市多部門共同發(fā)布《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)【2021】48號），調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅年限從2年提高至5 年。根據新政，系爭房屋交易過戶中的增值稅及附加稅應適用 （全額÷1. 05） x （5%+0. 3%）。上述案件涉及的應稅金額約429048元，較之前估算增加了約168087元。

根據微信聊天記錄，馬某某表示，新增稅費沒有被約定，而法定納稅人是賣售方，應由賣方承擔。黃某某表示，合同約定全部稅費由買方承擔，要求馬某某按時網簽。經原被告與中介方三方協(xié)商，推遲網簽時間兩天。在隨后兩天內，雙方對于稅費承擔還是各持己見，故最終未能進行網簽。

2021年2月22日，黃某某發(fā)函催告馬某某于2月26日進行網簽，并承擔所有稅費，否則將追究違約責任。馬某某回復已經起訴。

原告馬某某訴至法院，請求判決：確認原、被告之間的房屋買賣關系于2021年2月26日解除；被告向原告雙倍返還定金100萬元；被告向原告支付律師費34000元；本案訴訟費由被告承擔。

原告認為，協(xié)議書約定減少的稅費由賣方享受，根據權責一致的原則，增加的稅費也由賣方承擔，故被告拒絕辦理網簽手續(xù)屬于違約，要求被告雙倍返還定金。被告辯稱，新政出臺的背景是提高購房成本從而控制房產交易，而交易慣例大多數是賣方到手價，新政增加的稅費應當由買方承擔，故反訴請求沒收定金。

民庭法官：不具有可歸責性的情況，退回買方定金50萬元

定金制度由來已久，對于維持合同秩序、催促當事人信守承諾并提高交易效率具有重要意義。特別是在房屋買賣等大額交易活動中，由于交易金額高、環(huán)節(jié)多、時間跨度長，支付定金已形成一種交易習慣。

本案中，原被告雙方簽訂了《房地產買賣合同》，約定定金50萬元并實際交付，后因政策變化導致稅費增加，房地產買賣合同最終未能繼續(xù)履行。

本案的爭議焦點在于因新增稅費爭議導致未簽訂《上海市房地產買賣合同》是何方違約。普陀區(qū)人民法院民庭法官認為：由于雙方主觀上不存在過錯，也不存在任何一方的違約行為，無論是被告沒收全部定金，還是雙倍返還給原告定金，都是對于一方當事人的苛責，會造成利益的失衡，有失公允。在司法裁判中，應充分審查當事人行為的可歸責性，因不可歸責于雙方當事人的事由而導致的合同不能繼續(xù)履行的責任認定，不宜適用定金罰則。

法官進一步分析道，首先，雙方約定了增值稅及附加稅的約定承擔方、具體計算方式及金額，且適用前提是黃某某承諾提供買入合同，雖然黃某某仍然能夠提供該合同，但根據新政，增值稅及附加稅變更為全額征收，不享受差額減免，故約定由馬某某承擔增值稅及附加稅的前提已經發(fā)生變化。

其次，根據中介方提示內容，其估算金額為根據簽約時提供的相關信息與政策進行的核算，如有增減，應當持開放的態(tài)度，允許雙方自由約定、重新協(xié)商?，F(xiàn)雙方就該事項反復磋商未果，庭審中均同意解除合同、不再繼續(xù)交易，僅對于違約責任存有異議。

法院認為，最終未按約網簽系雙方對于新增稅費的承擔主體有不同的理解，始終未達成一致，并非任何一方惡意違約所致。故對馬某某以黃某某違約為由要求黃某某雙倍返還定金100萬元以及黃某某主張沒收定金50萬元的訴訟請求均不予支持。同理，馬某某主張黃某某承擔律師費的適用前提是黃某某違約，而本案難以認定為黃某某違約，故對馬某某該項訴訟請求亦不予支持。雙方均同意買賣關系于2021 年4月15日解除，法院予以認同。解除后，黃某某應將定金50萬元返還馬某某。

據介紹，本案的審判對于受政策調控影響的房地產交易場景中定金罰則的適用問題進行了初步探討，并在《中華人民共和國民法典》框架下就定金罰則的有限適用進行了路徑探索。

責編：楊琳

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