《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰 | 上海報(bào)道

拍攝 |《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰

剪輯 | 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 王雨菲

上海單身女青年沈小姐最近開(kāi)始關(guān)注起新房市場(chǎng)，因?yàn)樗嗄甑睦贤瑢W(xué)拜托她幫個(gè)忙，一起參與新房的搖號(hào)，想投資。

“我同學(xué)今年已經(jīng)買(mǎi)了一套新房了，被限購(gòu)，而我又本來(lái)就有買(mǎi)房需求，所以我聽(tīng)了心里‘癢癢的’。她說(shuō)從今年5月開(kāi)始上海新房就開(kāi)始火爆，認(rèn)籌率超高。上半年她妹妹替她搖過(guò)號(hào)，但是沒(méi)有搖上，如果我搖到了，可以通過(guò)私下簽協(xié)議約定雙方的比例。聽(tīng)說(shuō)最近前灘有個(gè)樓盤(pán)要開(kāi)賣(mài)了，想一起看看這里值得不值得投資，”沈小姐對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)道。

不過(guò)令沈小姐沒(méi)想到的是，不是值不值得投資的問(wèn)題，而是買(mǎi)不買(mǎi)得到的問(wèn)題。當(dāng)她12月20日來(lái)到上海前灘板塊的，名稱(chēng)為“尚**邸”的樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，認(rèn)籌剛剛截止，204套房子的認(rèn)籌率為1273%，認(rèn)籌總數(shù)2590組，相當(dāng)于13個(gè)人搶1套房，這個(gè)樓盤(pán)是上海12月份新房的認(rèn)籌率“冠軍”。

“我是看公眾號(hào)預(yù)約來(lái)的，難道被忽悠了？”沈小姐說(shuō)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，在尚**邸西門(mén)上貼著一張“購(gòu)房渠道聲明”特地提醒購(gòu)房者注意分辨信息來(lái)源，增強(qiáng)防范意識(shí)。“只能等下一個(gè)機(jī)會(huì)了，”沈小姐說(shuō)道。

上海前灘板塊的尚**邸樓盤(pán)外景 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰|攝

雖然已過(guò)認(rèn)籌時(shí)間，但尚**邸門(mén)外房產(chǎn)中介聚集了不少，他們大多為其他樓盤(pán)銷(xiāo)售“引流”。

房產(chǎn)銷(xiāo)售小吳對(duì)記者說(shuō)：“這個(gè)樓盤(pán)一共3個(gè)規(guī)格，47平方米是毛坯房，147平方米和192平方米是精裝。來(lái)認(rèn)籌的人1/3自住，1/3投資，1/3掛學(xué)區(qū)。這里距離惠靈頓學(xué)校直線距離約376米，距離華師大二附中直線距離約276米。附近沒(méi)有老破小，全部新造，還說(shuō)要打造陸家嘴2.0版本，而且還限高，看上去就比較舒服。”

另一位中介笑著對(duì)記者說(shuō)，這里的房子只要能買(mǎi)到就能賺到。“147平方米的能賺250-350萬(wàn)，192平方米的可以賺500萬(wàn)起步，所以才有那么多人來(lái)?yè)u號(hào)。其實(shí)總共有234套房子，但開(kāi)發(fā)商賣(mài)204套，有沒(méi)有水分不好議論，但總有那么一點(diǎn)的。前段時(shí)間給了我們2個(gè)名額（147平方米的戶(hù)型），一套房子加300萬(wàn)元，不用搖號(hào)直接買(mǎi)，我們兩個(gè)客戶(hù)一人一套。市場(chǎng)上二手房16萬(wàn)元/平方米，這樣到手后就賣(mài)掉每平米起碼能賺2萬(wàn)。”

中介的話(huà)不能當(dāng)真，購(gòu)房人需警惕別被誤導(dǎo)。若盲目跟風(fēng)參與炒作，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)，可能會(huì)遭受不小的經(jīng)濟(jì)損失。

上海前灘板塊的尚**邸樓盤(pán)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰|攝

中指研究院上海研究總監(jiān)方頏告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2018年以來(lái)，前灘已開(kāi)10個(gè)項(xiàng)目13次開(kāi)盤(pán)，合計(jì)推出4358套新房，有效認(rèn)籌達(dá)到15893組，900組以上“千人搖”達(dá)9次之多，平均認(rèn)籌率達(dá)365%，近4組搶1套房。

“近三年上海最火的前灘板塊集齊天時(shí)地利人和，得益于地理區(qū)位、學(xué)區(qū)、規(guī)劃以及有肉眼可見(jiàn)的規(guī)劃變現(xiàn)速度。前灘項(xiàng)目逐漸由小戶(hù)型過(guò)渡到更大的戶(hù)型，而本次尚**邸平均總價(jià)600萬(wàn)的47平小戶(hù)型占比超六成，為總價(jià)預(yù)算受到‘約束’的客群提供了難得的機(jī)會(huì)，”方頏告訴記者。

關(guān)于“打新”現(xiàn)象，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管及高級(jí)董事簡(jiǎn)可評(píng)論說(shuō)：上海2020年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，全年整體銷(xiāo)售面積高于供應(yīng)面積。

在供應(yīng)端，由于一些熱門(mén)區(qū)域新增供應(yīng)較少，買(mǎi)家對(duì)新項(xiàng)目需求旺盛，導(dǎo)致這些區(qū)域部分新入市項(xiàng)目認(rèn)籌率高企。此外一、二手房?jī)r(jià)差吸引而來(lái)的投機(jī)行為亦貢獻(xiàn)了部分認(rèn)籌。

簡(jiǎn)可認(rèn)為，目前上海住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)“打新”現(xiàn)象并不突出，整體市場(chǎng)仍舊以“房住不炒”為基調(diào)。未來(lái)，隨著供應(yīng)端提升，供需平衡，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)將更趨理性。而針對(duì)樓市“打新”現(xiàn)象，政府預(yù)計(jì)也將適時(shí)出臺(tái)一些針對(duì)性政策來(lái)打擊投機(jī)行為，維持整體市場(chǎng)穩(wěn)定，令住宅回歸“居住”屬性。

方頏分析，11月上海受零星疫情影響暫緩預(yù)售證發(fā)放，導(dǎo)致部分項(xiàng)目推遲到12月入市。而前期擠壓的需求在供應(yīng)驅(qū)動(dòng)下集中釋放，前三周住宅成交量達(dá)到65萬(wàn)平方米。前三周，已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的認(rèn)籌率206%，達(dá)到年內(nèi)單月認(rèn)籌率最高水平，65%的項(xiàng)目認(rèn)籌率超過(guò)100%。從入市的項(xiàng)目來(lái)看，首次改善為主的大格局未變，單價(jià)6萬(wàn)以上的項(xiàng)目依然供不應(yīng)求；高端項(xiàng)目日光效應(yīng)標(biāo)桿作用顯著，市場(chǎng)熱度快速逐漸傳導(dǎo)到剛需項(xiàng)目，如寶山楊行/大場(chǎng)、青浦徐涇、松江泗涇等熱點(diǎn)區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。而最后一周仍有徐匯匯成南街里、前灘尚**邸等明星項(xiàng)目入市，12月翹尾收官不成問(wèn)題。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2020年上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海市一手住宅成交價(jià)格指數(shù)在2019年同比增長(zhǎng)在1%-3%，而2020年下半年成交價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)4%-5%。具體一手房月度成交價(jià)格由于受到供應(yīng)區(qū)域的影響會(huì)有成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲/下跌（例如5月份外環(huán)內(nèi)供應(yīng)及銷(xiāo)售占比明顯上升導(dǎo)致成交均價(jià)上漲）。此外，一手高端住宅市場(chǎng)年內(nèi)成交火熱，表現(xiàn)優(yōu)于整體市場(chǎng)。相較一手市場(chǎng)成交均價(jià)而言，二手房銷(xiāo)售價(jià)格更加貼和市場(chǎng)：2020年上海二手房成交價(jià)格整體呈上漲趨勢(shì)，截至10月，同比漲幅達(dá)到約9%。

近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

責(zé)編 | 姚坤

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